Как получить ВНЖ в Сербии на три года, купив недвижимость

Через три года вы сможете претендовать на ПМЖ и получение сербского паспорта

В 2023 году россияне купили недвижимость в Сербии на сумму свыше 180 млн евро. При этом в столице, Белграде, на граждан России пришлось 61% всех сделок. Такие данные приводит издание Nova Ekonomija.

В большинстве случаев покупка недвижимости позволяет получить вид на жительство (privremeni boravak) на три года, хотя есть исключения, когда выдают всего на год. Затем можно податься на ПМЖ, а после — и на гражданство Сербии.

Какая нужна недвижимость для ВНЖ

В Сербии нет ограничений по стоимости, размеру и виду недвижимости для вида на жительство. Однако нужно учитывать, что она должна быть жилой. Кроме того, в ряде случаев у нотариуса или инспектора к вам могут возникнуть вопросы, если на человека приходится меньше 20 «квадратов». ‌

Вы можете приобрести дом за 10 тыс. евро в каком-нибудь из сербских сел или же элитную квартиру в центре города с ценой от 300 тыс.

Главное, чтобы недвижимость была легально построена и зарегистрирована в сербском кадастре.

Кроме того, ваша будущая квартира или дом должны быть без обременений — долгов, а также желательно, чтобы был один владелец.

Особые случаи — покупка «первички»

Вы можете приобрести квартиру в новостройке, которая еще не будет зарегистрирована в кадастре, но уже готова к заселению. Здесь нужно выполнить несколько условий:

— у дома должно быть разрешение на ввод в эксплуатацию и адрес;

— дом должен быть подключен ко всему: электричеству, водоснабжению, канализации и т. д.

— у вас должны быть ключи и документ от застройщика, подтверждающий это, или акт сдачи-приемки квартиры.

Такая покупка — дело рискованное. Во-первых, ВНЖ выдают на срок от трёх месяцев — его определяет инспектор. Во-вторых, вы можете нарваться на недобросовестного застройщика. В-третьих, даже при соблюдении всех условий и внесении дома в кадастровый реестр, вам могут отказать в виде на жительство.

Если же вам повезет, когда первый срок первого ВНЖ подойдет к концу, его можно будет продлить.

Нужно ли жить в квартире или доме

Одно из условий получения ВНЖ — жить в своей недвижимости. В любой момент может прийти инспектор, который проверит этот факт. Если вас не будет на месте, то представитель власти начнет опрашивать ваших соседей. Поэтому имеет смысл с ними познакомиться, выпить чашку кофе и стопку ракии.

Если инспектор не найдет подтверждения того, что вы живете в квартире или доме, ваш ВНЖ могут аннулировать или в перспективе просто не продлить.

Однако визиты инспекторов происходят редко. Как правило, навестить приходят в небольших городах или, если недвижимость — «шалаш».

По словам Сергея Кузнецова, переехавшего в Нови-Сад в 2022 году из Краснодара, проверяющие его ни разу не навестили.

«Сначала оформил ВНЖ на себя. Ко мне не приходили. Через три месяца приехала жена с детьми. На них тоже оформили ВНЖ. Тоже не приходили. Но я думаю, что ещё зависит от стоимости и состояния купленного жилья. Если купить убитый дом за 10–20 тыс. евро, то у инспектора может возникнуть острое желание для проверки», — рассказывает Сергей Кузнецов.

Сколько стоит недвижимость и где смотреть

По данным сайта Cityexpert, средняя стоимость квадратного метра в столице составляет 2168 евро. Разумеется, что в центре столицы или в элитных домах она может быть и выше трех-четырех тысяч.

Во втором по размеру городе страны — Нови-Саде, средняя цена «квадрата» 1828 евро. В Нише, Аранжеловаце, Зренянине — 1196, 835, 925 евро соответственно.

Искать недвижимость можно на сайтах Cityexpert, Oglasi.rs, Nekretnine.rs, а также в Telegram, например, в этом боте.

Как оплатить недвижимость

В Сербии без ВНЖ можно открыть счет в двух банках — Alta Banka и Poštanska štedionica. С уже имеющимся ВНЖ еще и в Raiffeisen banka. Правда, в последнем у вас еще спросят контракт на работу.

Если сделка проходит между физическими лицами, то желательно, чтобы продавец открыл счет в вашем банке, поскольку деньги будут переведены в короткий срок, с одного счета на другой.

Если продавец отказывается или же он предприниматель с бизнес-счетом, то при переводе денег важно избежать «рисковых» банков-корреспондентов, которые могут просто заблокировать транзакцию. Например, часто возникают проблемы с Erste, австрийским и итальянским «ЮниКредит банком», Европейским банком реконструкции и развития, американскими банками.

Если вы хотите оплатить будущее жилье долларами, то это можно сделать в менячнице (в Сербии они находятся практически на каждом шагу). Там с вас возьмут комиссию от 48 до 52 евро. Деньги для оплаты недвижимости нужно заказывать в банке заранее.

В данном случае приготовьтесь подтвердить происхождение средств и показать договор купли-продажи, и особенно если ваш новый дом стоит больше 10 000 евро, поскольку это могут посчитать отмыванием денег. Такой же принцип покупки, если у вас евро, а продавца — счет в динарах.

При оплате наличными нужно учитывать сербское законодательство. Платеж на сумму свыше 10 000 евро может считаться отмыванием денег. В законе указано, что это правило работает, если квартира продается в предпринимательских целях. Но даже если сделка проходит без нарушений, то покупатель все равно может попасть во внимание властей. Поэтому это очень рисковый вариант оплаты.

И еще нюанс. Сегодня нет запрета на покупку недвижимости переводом с российского счета на сербский. Важно, чтобы продавец был из «дружественной страны», но на практике такая схема работает очень редко.

У юрлица — застройщика, покупать проще. Вам нужны договор купли-продажи и выписка из Агентства коммерческих регистров с данными продавца. Их переводы отправляются в ваш банк, который затем переводит деньги.

Алгоритм покупки

Сначала вам необходимо выбрать несколько объектов, проанализировать их, а затем позвонить по объявлениям, уточнить детали. По кадастровым номерам нужно провести проверку — заказать выписки и изучить. Например, это можно сделать здесь.

Затем необходимо посмотреть все объекты, пообщаться с соседями. Если недвижимость вам показывает риелтор, то спросите контакты владельца. После нужно проанализировать, что вам точно не подходит и подобрать при необходимости новые объекты.

Если вы покупаете недвижимость с риелтором, то вам необходимо будет заплатить ему комиссию. Сначала вы получите договор купли-продажи— часто это происходит за несколько дней до сделки. В день покупки (в большинстве случаев это происходит в офисе у нотариуса) с вами должны быть судебный переводчик и два говорящих на двух языках свидетеля, при этом одним из них (за доплату) может быть как раз переводчик.

Затем вы подписываете договор. Его должен заверить нотариус (комиссия составляет примерно 200–300 евро). Кроме того, он выдает вам подтверждение прошедшей сделки. Затем в банке проводится оплата. После этого нотариус сообщает в службу кадастра и налоговикам о смене владельца недвижимости.

После внесения изменений в кадастровые данные (за это нужно заплатить примерно 52 евро) вам необходимо с выпиской, ДКП и подтверждением сделки прийти в МУП и сообщить о том, что вы купили недвижимость. Также необходимо будет оплатить налог за передачу прав собственности — 2,5% от цены недвижимости.

Затем — подача на ВНЖ.

Сроки

В среднем от момента, когда вы подписали договор купли-продажи, до получения ВНЖ проходит полтора–два месяца. В худшем случае — около трех.

На адаптацию, поиск арендного жилья, открытие счета в банке уходит до 10 дней. Изучение рынка, осмотр объектов — от недели до месяца. Переговоры и сделка — в среднем до 15 дней. Регистрация договора и получение подтверждения права собственности — до 15 дней. Оформление ВНЖ — от 20 до 60 дней.

У Андрея Маркина, переехавшего в 2023 году из Москвы в Белград, весь процесс покупки и получения вида на жительство занял два месяца. Он купил квартиру в пригороде сербской столицы.

«От момента, когда я нашел подходящую квартиру, которая мне по-настоящему понравилась, до получения вклейки в паспорт (так делали до 1 февраля 2024 года, — прим. ред.) прошло примерно два месяца. При получении ВНЖ меня предупредили, что в квартире нужно жить, и пообещали проверить в течение полугода. К слову, получил его на год», — рассказал Андрей Маркин.

Нужно учитывать, что если вы не укладываетесь в месяц, то вам нужно будет выехать из страны на 29 день. «Визаран» занимает несколько часов и стоит от 20 до 35 евро на человека. ‌

Как получить ВНЖ

Податься на вид на жительство в Сербии можно онлайн или офлайн.

В первом случае — это делается через сайт Welcome to Serbia. Вам потребуются паспорт, выписка со счета в сербском банке, ДКП или выписка из кадастра, медицинская страховка, если денег немного или она уже есть, квитанции об оплате пошлины (примерно 180 евро), заполненное заявление, а также белый картон — при первой подаче. Список необходимых документов можно найти здесь.

При первой подаче на ВНЖ у вас могут попросить биографию — в ней нужно описать все свои заслуги (от образования и опыта работы до участия в профессиональных конкурсах).

Те же документы потребуются и при офлайн-подаче.

‌

После приема документов на ВНЖ вы получите подтверждение, по которому больше не нужно «визаранить».

Нюансы

Если покупка недвижимости совершается, например, мужем и женой, то на сделке должны быть оба. После покупки можно выделить доли детям или родителям — даже 1% позволяет получить ВНЖ Сербии.

На детей до 16 лет подавать заявление на вид на жительство можно только офлайн.

Частные вопросы